Главная/Услуги/Помощь в оформлении сделок купли-продажи участков

Помощь в оформлении сделок купли-продажи участков

Сделки, связанные с куплей-продажей земельных участков. Их юридическое сопровождение

Сделки, связанные с куплей-продажей земельных участков, проводятся с применением общих правил договоров о купле-продаже, а так же в соответствии со специальными правилами, которые касаются заключения договоров о купле-продаже недвижимости, а так же предусмотрены гражданским законодательством. Кроме того, должны быть учтены все особенности, которые установлены земельным законодательством.

Проведение сделки (форма)

В зависимости от формы проведения указанной сделки, различают открытую и нотариальную сделки. В связи с тем, что в гражданском законодательстве не предусмотрено обязательное наличие нотариально удостоверенного договора о купле-продаже земельных участков, выбор формы проведения данной сделки, зависит от желания обеих сторон. Обязательное наличие нотариально удостоверенного договора о купле-продаже земельных участков требуется в том случае, если осуществляется оформление договора пожизненного содержания субъекта на иждивении, а так же договора ренты.

Нормами закона установлена соответствующая форма осуществления сделки на отчуждение земельных участков. В случае несоблюдения указанной формы, она является недействительной.

Наличие обязательной регистрации договора по отчуждению земельных участков предусматривается только при оформлении договоров их дарения, а так же при оформлении договора ренты, который предусматривает отчуждение земельных участков под ее выплату. Что касается других видов договоров по отчуждению земельных участков, их обязательная регистрация законодательством не предусмотрена. Но стоит отметить, что обязательной является процедура – регистрация, подтверждающая тот факт, что права собственности перешли от продающей стороны к покупателю.

На основании вышеизложенного, можно сделать такой вывод: момент фактического заключения договора о купле-продаже земельных участков не может совпадать с таким моментом, как возникновение права собственности на них у покупающей стороны. Право собственности на приобретаемый земельный участок переходит к покупающей стороне с того момента, когда произошла государственная регистрация.

Принцип территориальной компетенции

Так же не стоит забывать о том, что при совершении сделок, которые касаются земельных участков, действует принцип территориального разделения. Это означает, что договор должен быть заверен нотариальной конторой, которая находится в том же округе, что и земельный участок.

Объекты договора

Объектами указанного договора могут являться исключительно такие земельные участки, которые состоят на государственном кадастровом учете, следовательно, текст договора обязан содержать данные о месторасположении продаваемого участка и присвоенный ему кадастровый номер. Адресом продаваемого участка может являться его почтовый адрес, либо любое общепринятое описание населенного пункта, в котором находится земельный участок, что позволяет точно определить его месторасположение и привязку к определенному регистрационному округу. Данные о площади земельного участка, заявленные в тексте договора, должны соответствовать тем, которые указаны в правоустанавливающих документах – муниципальном либо государственном акте, свидетельстве о праве на собственность или ином документе.

Кадастровый учет (государственный)

Земельные участки, независимо от разрешенного использования и целевого назначения, а так же формы их собственности, располагающиеся на территории Российской Федерации, подлежат постановке на кадастровый (государственный) учет в обязательном порядке.

Кадастровая карта (план) продаваемого участка является итоговым документом, который подтверждает постановку на учет определенного земельного участка. Посредством графической, а так же текстовой формы, кадастровый план отображает в себе данные, которые внесены в государственный земельный кадастр.

Указанный кадастровый план (карта) должен содержать в себе точный адрес продаваемого участка, присвоенный ему кадастровый номер, указание на категорию и разрешение на конкретное использование, а так же сведения о площади участка. Кроме того, в этот список должны входить и точное описание всех границ и его отдельных участков, точный размер денежных выплат за землю, сведения о качестве земельного участка (показатель плодородия его отдельных участков). Так же в кадастровой карте осуществляется указание сведений обо всех объектах, расположенных на земельном участке (построек, сооружений, зданий), вещные права на указанный земельный участок, которые являются зарегистрированными в соответствующих органах, указание зарегистрированных ограничений на земельный участок, если таковые имеются.

Правоустанавливающие документы

При осуществлении заключения договора, касающегося продаваемого земельного участка, требуется необходимость установления на него права собственности продающей стороны. Данные сведения должны в обязательном порядке быть отображены в пунктах указанного договора. Подтверждением имеющихся прав собственности на участок являются правоудостоверяющие, а так же правоустанавливающие документы, а именно:

  • правоудостоверяющие документы - свидетельство, которое выдается соответствующей территориальной инстанцией по предъявлению документации, подтверждающей государственную регистрацию права на недвижимость и совершения с ним соответствующих сделок;
  • правоустанавливающие документы – соглашение, договор или иной документ.

В случае принятия обоюдного решения обеих сторон о нотариальном удостоверении сделки, они, в свою очередь, обязаны представить нотариусу документальное подтверждение государственной регистрации прав на продаваемый земельный участок.


Требования, которые следует соблюсти при составлении проекта договора, касающегося купли либо продажи земельных участков:

  • В том случае, если участники сделки являются физическими лицами, то в тексте проекта обязательно должны быть указаны: фамилия, имя, отчество (без сокращений), полная дата рождения, адрес места фактического проживания, все дынные, удостоверяющие личности сторон. Если договор заключается с участием представителей сторон, то обязательно должны быть представлены надлежащим образом заверенные доверенности на право представлять интересы;
  • Если одна из сторон – юридическое лицо, то должны присутствовать документы, подтверждающие его правоспособность. Полный адрес фактического местоположения, а так же юридический адрес. Место, номер и дата юридической регистрации. В том случае, если при осуществлении сделки присутствует представитель юридического лица, тогда в тексте проекта необходимо наличие ссылки на данные, указанные в доверенности и позволяющие определить рамки его полномочий.

Что является предметом договора

В тексте проекта важно, чтобы предмет договора был описан как можно подробнее, с указанием его точного месторасположения, точной площади, кадастрового номера, целевого назначения, а так же указана категория земель.

В том случае, когда предметом договора выступает – земельная доля, находящаяся в праве на общую собственность, то должны соблюдаться нормы гражданского законодательства в части преимущественных прав на покупку земельной доли другим участником (участниками).

В том случае, если предметом договора выступит земельный участок, который является сельскохозяйственной землей, то преимущественное право на покупку данного участка имеют субъекты РФ, органы местного самоуправления (администрация района, городская администрация).

Субъектный состав, принимающий участие в совершении заключения договора

А если сделка, касающаяся продажи или купли участка, совершается с участием лица, не достигшего совершеннолетнего возраста, недееспособного лица, а так же лица с ограниченной дееспособностью, необходимо обязательное наличие письменного разрешения представителей органов опеки и попечительства, которое может быть оформлено посредством распоряжения главы органа местного самоуправления, либо его заместителя, имеющего все полномочия.

Порядок выплат денежных средств

В договоре обязательно должна быть указана стоимость на продаваемый земельный участок. Данная стоимость рассчитывается сторонами сделки исходя из нормативной цены, которая действует на территории данного населенного пункта (города, области либо района). Так же цена должна полностью соответствовать цене на виды земель определенной категории. Если в тексте договора указывается цена, касающаяся одной единицы площади, такой как, например, гектар или сотка, то общая стоимость земельного участка указывается за всю площадь, представленную к продаже.

Порядок выплат денежных средств за сопровождение сделки, касающейся продажи либо покупки участка, закреплен в тексте договора по соглашению обеих сторон (продавца и покупателя). Денежная выплата стороне покупателя может быть передана продающей стороной до подписания (фактического заключения) договора, либо после данной процедуры; до передачи продающей стороной продаваемого участка согласно акту, либо после. Стоит отметить, что, так или иначе, порядок денежной выплаты должен в обязательном порядке быть отображен в соответствующих пунктах договора, касающегося продаваемого земельного участка. Документацией, подтверждающая получение денежной суммы покупателем от продающей стороны, является расписка в получении покупателем определенной денежной суммы, указанной в пунктах договора, касающегося продажи участка.

Факт установления ограничений

До проведения процедуры фактического заключения договора, касающегося продаваемого участка, следует установить факт наличия либо отсутствия у продающей стороны ограничений прав на собственность – земельный участок.

В том случае, если установится факт наличия каких-либо ограничений, то сведения о них, в обязательном порядке следует отобразить в тексте договора.

Факт отсутствия ограничений либо присутствия таковых, должен быть подтвержден наличием выписки из текста Единого реестра (государственного) по правам на недвижимость и совершения сделок с ним.
Кроме того, необходимо обязательно установить факт наличия либо отсутствия арестов (ограничений) земельного участка, наложенных судом с целью обеспечения искового заявления, либо по инициативе (представлению) следователя, имеющего в своем производстве возбужденное уголовное дело.

В том, случае, если арестов и каких-либо ограничений не установлено, следует отобразить данный факт, выделив его в отдельный пункт договора купли-продажи.

Во избежание осуществления продающей стороной произвольных действий, законодательством установлен конкретный перечень, в котором перечислены все возможные условия договора купли-продажи земельных участков, которые признаются недействительными и не подлежат включению в текст договора:

  • право продающей стороны по собственному желанию выкупить обратно земельный участок;
  • такое условие, как ограничение права дальнейшего распоряжения земельным участком;
  • ограничение ответственности продающей стороны в том случае, если третьи лица предъявляют права на земельный участок.

Особенности заключения договора купли-продажи земельного участка, на территории которого расположены строения

Cледует учитывать тот факт, что продажа земельного участка без расположенных на нем построек, осуществляется в случаях, которые определены Земельным законодательством РФ:

  • продающая сторона имеет право собственности на часть домовладения, расположенного на продаваемом земельном участке. Выделение части домовладения в натуре не представляется возможным;
  • если постройка расположена на территории земельного участка, который был изъят из оборота согласно нормам Земельного кодекса РФ.

Не стоит забывать и о том, что предметом при заключении договора купли-продажи земельного участка, может являться его отдельная часть. В таком случае следует осуществить разделение частей земельного участка, на которые оформить отдельный кадастровый план.

Расчет стоимости услуг

Расчет размера денежной суммы за нотариальное сопровождение сделки купли-продажи земельного участка, должен исходить из:

  • целевого назначения (установленной категории) земельного участка;
  • места, на котором расположен земельный участок, его отдаленность либо приближенность к крупным городам;
  • наличия либо отсутствия у продающей стороны необходимого комплекта документов, позволяющих заключить договор о продаже земельного участка, который впоследствии должен быть зарегистрирован в соответствующих государственных органах. Данная регистрация подтверждает право собственности покупающей стороны на продаваемый земельный участок.